胖东来能够拯救东区商业炮灰吗？
01
郑州这个城市有三大未解之谜，其中有一个就是为什么发展最迅速、城镇化最快、产业密度、就业密度最高，富人最多的郑东新区，商业总是这么坎坷。
比如建筑面积26万㎡的丹尼斯七天地
比如建筑面积19万㎡的宝龙城市广场
……
如果在[富人区]郑东新区，选一个最大最失败、炮灰级别的商业，毫无疑问就是宝龙城市广场！
堪称一幅[王炸]打的无敌稀烂。
2、宝龙城市广场2005年10月奠基，2006年7月启动建设，2007年11月首批主力店开业；2009年6月完成部分商业租赁签约，2010年4月至6月大商超市、苏宁电器等主力店相继开业 ；
3、宝龙城市广场的建设、发展完美的享受到了郑东新区的城镇化红利、发展红利、人口红利，原本的剧本就是郑东新区绝对的商业中心；
4、但宝龙城市广场2014年客流量达1200万人次后，从此一路走下坡路，租金回报率下滑、商户经营困难、商铺大量空置等等，一度感觉成为商业废墟；
最近三年关于宝龙城市广场，大家的印象：
① 超高的空置率
② 商户经营苦难；
③ 补习班支撑；
④ 商场内破旧，墙体斑驳；
⑤ 漏水事件；
⑥ 商户矛盾；
⑦ 管理、运营能力万夫所指；
等等。
熙地港开业之后，商圈被转移，而今年郑东万象城开业，郑东新区消费力再次转移。宝龙城市广场空有土地、已泯然众人矣！
02
但是最近两周周末，郑州宝龙城市广场的人气暴增，停车场好久没有这么多人！
淘小胖这个名字大家听起来比较熟悉，没错，淘小胖就是和胖东来有千丝万缕的关系。
1、淘小胖超市由胖东来前总经理郭军涛创立，其商业模式借鉴了胖东来的服务理念和运营体系；
2、淘小胖是独立运营的品牌，并没有和胖东来有股权或业务关联；
3、郭军曾担任胖东来超市事业部大区经理和采购部总经理，2022年离职后创立淘小胖品牌，所以我们会在淘小胖超市看到很多胖东来的影子感觉；
4、核心是门店装修、商品陈列、服务细节、员工培训都相当程度借鉴或者学习了胖东来，所以经常去胖东来的朋友有种似曾相识的感觉；
目前还没法判断淘小胖自营商品的好坏，很多购买者也是初次接触。但是非常明显的是和同样是自营商品的胖东来相比，淘小胖的自营价格整体便宜了很多！
所以一定程度上淘小胖有点下沉市场，平替的意思！
另外一个直观感受是[熟食区]的占比也是比较高的，和盒马的餐饮场景有点相似，但是区域面积非常大！
整体看下来，和现在郑东新区大家经常去的熙地港鲜风超市还是有明显的错位的！
03
淘小胖宝龙城市广场店的火爆，是一时火爆还是持续火爆，现在还没法下结论。
1、开业初期的热门现象顺利成章；
2、板块内过去一直没有特别好的超市，等于地缘客户购买需求过去也没有得到有效的满足；
3、[胖东来]现象的流量导入；
4、宝龙广场叠加超市宣传，巨大的昭示性；
5、郑东新区一直缺乏比较好逛的超市，哪怕是郑东万象城，超市的体验感也没有那么好；
这几点决定了淘小胖超市的开业火爆，后期还需要运营、服务、商品陈列的持续调整，更加适合郑东新区的消费需求！
目前在当下这个时间节点，淘小胖和宝龙城市广场是互相反哺的，宝龙城市广场的的位置和面积，给到了淘小胖更多的空间，淘小胖给宝龙城市广场引来了更多、更大的客流！
但是回顾宝龙城市广场的辉煌到没落，几个根本性的问题始终没有得到解决：
1、产权分割出售；
2、商业规划为了卖铺、而不是运营商业；
3、物业自持比例过低；
4、业态布局混乱、动线差；
5、霸王、暴力式运营、典型没头脑；
6、经营权、产权分离、信任崩塌；
7、设施严重老化；
所以淘小胖带来的人流（不确定持续多久），宝龙怎么跟进经营、良性循环是一个非常大的课题！
宝龙城市广场最大的底牌只剩位置了，但是东区的商业环境在这两年有巨大的变化，郑东万象城开业之后，高铁商圈的搭建，以及明年真正胖东来郑州首店也会开业，市场竞争更加的残酷！
也不会给宝龙城市广场太多时间了！
这个群里我们只发真正低价的房子，不发虚假房源、不发价格虚低的。
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