昆明恒隆广场的商业倒是挺住了，写字楼收入无奈下跌

2025-08-04 09:58商业之最

高端商业卖场人气回暖、写字楼空置率却持续攀升，昆明的商业地产市场正在上演冰火两重天。

恒隆广场公布的半年报数据显示，其购物中心出租率逆势达99%创历史新高，但写字楼租金收入同比下降4%。

这种割裂现象揭开了城市商业发展中最现实的困境：当经济周期下行叠加产业转型阵痛，重资产模式的地产运营商该如何破局？

商场运营的99%神话背后藏着精准的商业博弈。对比昆明同商圈的金格百货和金鹰购物中心，恒隆选择了去零售化差异路线。国际奢侈品牌旗舰店占比超40%，餐饮业态控制在25%以内，这种策略成功规避了电商冲击。更关键的是深度介入商户经营，参考上海恒隆经验建立的租户销售数据分析系统，能提前三个月预警品牌经营异常，及时调整商户组合。这解释为何在整体销售额微跌1%的情况下，租金收入仍能实现7%增长。

写字楼的困局则暴露了产业空心化的深层危机。昆明甲级写字楼存量已突破250万平米，但数字经济企业占比不足8%，传统金融、地产企业仍在消化存量需求。对比成都天府国际生物城的产业定向招商模式，昆明商办市场缺乏精准的产业导入策略。万达双塔打出20元/平的超低价，看似是价格战，实则是定位失误——高端物业与低端客群的错配导致租金体系崩盘。恒隆虽然守住84%出租率，但核心租户仍以律所、会计师事务所为主，这些传统服务业对经济波动极其敏感。

面对结构性矛盾，单纯期待市场回暖已不现实。参考北京国贸中心在疫情期间实施的空间服务商转型，通过引入WE+共享办公、搭建企业服务平台等措施，将空间使用率提升15%。上海北外滩来福士更探索出商业+办公+会展的复合模式，写字楼日均人流量突破2万人次。对于昆明恒隆，或可借力东南亚跨境产业布局，将写字楼改造为区域性企业总部基地，通过引入跨境电商、国际物流等新兴产业，构建差异化的办公生态链。

从深圳平安金融中心将顶层改造成云端会议中心，到广州周大福金融中心推出按小时计费的弹性租赁方案，头部商业地产的转型路径证明：在存量竞争时代，单纯收租模式已走到尽头。恒隆在高端商业领域展现的精细化运营能力，或许正是破解写字楼困局的关键——当空间价值从地段溢价转向服务溢价，那些能持续创造交互场景、嫁接产业资源的运营商，才能真正穿越经济周期。