胖东来“梦之城”震撼官宣：50亿投资打造中原商业新图腾
许昌能否借势崛起？
——解析中国零售传奇的“造梦计划”
一、从“自由之城”到“梦之城”：一场商业乌托邦的进化
2025年2月25日，胖东来创始人于东来在社交平台发布了一张俯瞰似“四叶草”的商业综合体效果图，配文“做精胖东来梦之城和产业园项目，坚定把许昌打造成商业文明的摇篮”，瞬间引爆舆论。这标志着此前代号“自由之城”的超级项目正式更名“梦之城”，并进入实质性推进阶段。
项目定位的升级耐人寻味。2024年9月，于东来首次提出“自由之城”概念，强调其“造福人类的五十亿规划”，初期定位为仓储式卖场与多元业态综合体。而此次公布的“梦之城”则新增仓储物流产业园功能，将商业与产业深度捆绑，目标直指“商业文明标杆”。名称更迭背后，是胖东来从单一商业体向城市级生态系统的战略跃迁。
“梦之城”的规模堪称中原商业史之最：总占地240亩，建筑面积42万平方米，涵盖购物中心、酒店、文旅文创中心等业态，总投资约50亿元（含配套酒店）。项目选址许昌市东城区高铁东站旁，紧邻京港澳高速，1公里内直达高铁站，地理优势堪比“城市心脏”。
更令人瞩目的是其资金运作模式。胖东来明确表示不依赖银行贷款，计划以自有资金30亿于2025年底启动建设。截至2024年，胖东来账面资金已达20亿，全年利润超8亿，员工平均月薪9000元，强大的盈利能力和现金流为其“无杠杆扩张”提供底气。
胖东来扎根许昌30年，以“真品换真心”的服务哲学，将这座四线城市打造成了中国零售业的“朝圣地”。2024年，胖东来销售额近170亿，许昌单城贡献超80亿，时代广场店日销峰值破3000万，被网友称为“没有淡季的6A级景区”。
“梦之城”的落地，是许昌“胖东来化”的终极体现。当地政府已出台《学习“胖东来式”服务理念实施方案》，将商超经验升格为城市治理标准，从政务服务到交通管理全面对标。项目建成后，许昌或将成为中国首个以零售企业为核心驱动的“商业文明试验田”。
在电商冲击、传统商超集体萎靡的背景下，胖东来逆势狂飙的秘诀在于其独特的价值观：
- 用户至上：免费直饮水、7类定制购物车、宠物寄存等细节，将服务做到极致；
- 员工优先：95%利润分给团队，员工年薪超10万，年休假150天，颠覆零售业“人力成本”逻辑；
- 行业共荣：无偿帮扶永辉、步步高等企业调改，永辉郑州店调改后业绩暴涨13.9倍。
“梦之城”正是这种理念的集大成者。其规划中包含公益图书馆、文化展览空间等非盈利业态，试图证明商业成功与社会价值可并行不悖。正如雷军所言：“胖东来是中国零售业的神话，但它的神性在于人性。”
尽管前景光明，质疑声同样存在：
1. 规模风险：42万平米远超胖东来现有最大门店（许昌时代广场6万平米），管理复杂度几何级上升；
2. 模式迁移：许昌的政商关系与消费文化具有独特性，大规模项目能否适应更开放的市场环境？
3. 郑州分流：同期官宣的郑州首店（2026年开业）可能稀释“梦之城”的辐射力。
然而，胖东来的每一步都伴随着争议。从“不出河南”到进军郑州，从拒绝资本到自建生态，于东来用事实反复验证：真诚才是最高级的商业模式。
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