上海的商业格局，发生了重大变化
地铁、学校、医疗，很多并不是市场决定。
唯独商业高度市场化，在消费力差的地方规划商业会烂尾，消费能力强的地方，商业会自动补齐。
比如虹口消费水平整体下滑，四川北路就紧跟着没落。
我们研究了上海各区的商场分布，发现各区的经济实力差距太大。
商业分布，也一定程度解释了各区最近的经济增速、发展潜力甚至房价变动。
商业缺乏活力的地方，经济也没有活力，买房时最好避开。
01
上海是中国商业第一城，人均消费支出一直领跑全国。
据环线统计，上海共有商场715座，合计3558万方，人均面积超过1.43平。
真的已经严重过剩。
口罩事件后，上海共计建成商场42个，分布很不均匀。
经济不太活跃的杨浦、崇明，这两三年商业停滞。
宝山2021年12月开了日月光，后来也没新的商场建成。
奉贤接收了闵行外溢，青浦依靠大虹桥，经济增速都还不错，商业也是遍地开花。
唯独黄浦，经济非常活跃，新项目却还在落地过程中。到处旧改，建成的项目却不多。
2022至今新建成项目明细，大家可以扫码领取。
看商场总量数据，各区的发展趋势看得更加通透。
10万方以上的大型商场，上海也已经多达107座。
这种背景下，再指望建个商场就把房价拉起来，别做梦了。
上海715个商业体，分布很不均衡，最让人诧异的是闵行竟然超过了徐汇。
徐汇自古商业发达，目前却高度集中在徐家汇一带，其实内环外相对薄弱。
徐汇长桥、华理、康健、华泾等地几乎没有大型商场。
不过徐汇现在走出内环，中城计划、华泾开发，徐汇将来资源分布会更均衡。
现在徐汇万科已经开业，华泾项目也正在落地。
徐汇商业也有两点领先闵行。
第一个是每十万人拥有商场数量，徐汇比闵行更高。
这说明徐汇的单个商场体量更小，分布更加分散。
其实全市都有这个趋势，郊区单个商业体面积比市区更大。
上海共计107个10万方以上商场，浦东闵行青浦三区拿走了近一半。
闵行商业虽然发达，却全部都是大众商场，影响力也仅限片区内。
仲盛商城最远辐射到颛桥一带，爱琴海、万象城主要用户是闵行中部居民。
可能只有七宝领展广场可以辐射部分松江地段。
徐汇的港汇恒隆广场、环贸客流遍及全市，是上海有名的中高端商业。
美罗城虽然消费水平不高，凭个性化定位也可以辐射西南各区。
徐家汇市级商圈不是白叫的。
徐汇与闵行的对比，是上海市区和郊区商业特点的缩影。
现在郊区商业越建越多，市区靠体量已经完全没有优势。
市区一些与郊区功能重叠的商场，越来越冷清，客群都被截流。
市区商业要有发展，不得不走向个性之路。
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03
另一个让人意外的是，杨浦的商业并不发达。
无论是总量还是人均数据，都被一些郊区超过。
杨浦五角场太过出名，是杨浦商业繁华的标志，然而杨浦却只有一座五角场。
如果只看大众商场，杨浦区共91.1万方，其中54.6万方在五角场，占比高达60%。
五角场虹吸了全区购买力，其他区域商场很难养成，比如渔人码头。
侧面也说明杨浦消费力有限，养不活更多商业体。
这与社消总额数据也不谋而合。
向北是长江和崇明岛，消费能力很差。
地段上的劣势，也决定了杨浦无法像徐汇一样走向个性之路。
徐汇的个性化商业，可以靠闵行、松江、奉贤等区居民托起。
杨浦的高端客流，却被黄浦、静安分流。
这些自然条件决定，杨浦依旧以大众商业为主，与郊区相比，优势越来越不明显。
受限于篇幅，其他区域的商业分析我们后续推出。
大家有更多要了解的，也可以添加客服微信单独沟通。
编辑∣环线咨询
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