七年不痒 持续进步，苏州中心商场仍是我心中的苏州商业之光

我在“微型商业血泪史”栏目中的《苏州中心商场，意义非凡》一文中，聊过为什么该项目对我个人而言有着特殊意义。

如今苏州中心商场已经度过7年历程，在这7年中，苏州商业市场发生了不少变化，不变的是项目不断高涨的人气以及不停歇的向好发展势头。

我作为专注于上海商业市场的自媒体，“近邻”苏州是每年前往探访最多的城市，每次的路径几乎都是：驱车到苏州中心商场——其他项目或景点——回到苏州中心商场返航，项目的轴心作用可见一斑。

不知不觉中，竟然每年都做过一篇项目的简评。

不过瘾，本文整篇大的，对项目今年甚至近年以来个人提炼的重要调整动态及趋势做一个完整复盘，下文直入正题。

1、国际化妆品苏州市场独一档

如果说兴业太古汇是上海乃至全国市场在购物中心打造高端国际化妆品氛围区域的引领者之一，那同在2017年亮相的苏州中心商场同样在开业伊始就已经切入该细分市场，并在进入到第二年后于南区1层开启大规模的品牌招商和整体升级，配搭Apple Store等苏州独占品牌，为南区1层主力氛围定调。

如今再看，项目在国际化妆品领域早已不是追随者，这里不仅成为苏州市场传统优质美妆业态的集大成商场，并当仁不让地扮演着各种开店挑剔的调性品牌的选址目的地。

两大标志性事件表现为：

（1）今年上半年，南区1层原野兽派和GIVENCHY纪梵希位置合并，引入DIOR迪奥，项目集齐传统四大高端化妆品品牌（LANCÔME兰蔻、CHANEL香奈儿、ESTÉE LAUDER雅诗兰黛），取得阶段性里程碑成果。要知道虽然以引入国际化妆品作为升级策略的购物中心不少，但集齐“四大”的其实并没有想象中那么多。

伴随开业，DIOR迪奥于7月初在金鸡湖畔开启「寻光南法」限时快闪，这是该主题快闪2025年在中国市场的唯一一站，彰显苏州作为新一线城市已有成为国际品牌战略新高地的趋势，也是苏州中心商场展现商业能级引领性和覆盖面的点睛之笔。

值得一提的是，让位给DIOR迪奥的野兽派和GIVENCHY纪梵希都继续保留店铺，后者在南区同楼层移位；前者则迁至业态更多元化的北区1层，并为项目带来了品牌的最新形象完成升级。

引入好品牌，并带动其他品牌开启多米诺骨牌式的连带调整，是项目向好发展最有说服力的论据。

（2）国际化妆品大业态中说起具有独特调性的品牌，近两年最具话题的无疑是Aēsop伊索和LE LABO。他们对于选址调性有严苛的诉求——是各种老洋房、独栋建筑的常客，但凡是进到主流购物中心就已是项目优质的最佳佐证，在全国各地市场，大多只会在有奢侈品的头部商场遇见。如今苏州中心商场先后集齐，占位北区西侧入口两侧，画面不要太美。

此外，近期又有BYREDO、Kilian凯利安等高端香氛品牌开业/入驻、LOEWE罗意威开设限时店，与周边DIPTYQUE、JO MALONE LONDON祖玛珑、PENHALIGON’S潘海利根等众多“同伴”共同构筑起新兴细分业态氛围，与南区形成一定的差异化。

如下图所示，目前已引入了超过20个高端化妆品品牌，早先布局的南区以老牌高端彩妆、护肤品牌为主，在业态引入初期为项目打下扎实基础；北区则在近年引入众多新晋热门品牌，更具年轻时尚活力调性。

当下在高端化妆品业态方面，苏州中心商场无疑就是苏州市场最高水平，甚至放到全国市场竞争环境中也是能打的第一梯队，且始终保持向好势头。

2、把时髦街区“搬进”购物中心

我个人看商业项目，从来不以品牌级次论好坏，更多还是看不同定位项目的打造逻辑以及是否会有意想不到的惊喜，苏州中心商场就是能够制造惊喜的项目之一。

让我眼前一亮的瞬间，往往来自于主流购物中心时不时会出现的一些最初在时髦街区才能遇见的品牌。

仅以今年的新进品牌举例：

来自上海乌鲁木齐中路的年轻生活方式品牌Tagi.，过往更多出现于活动、快闪场合，对进驻主流商场尤为谨慎，去年在GATE M西岸梦中心开出新店成为这个顶流项目的热门品牌之一。没想到的是，这个在上海本地市场拓店都异常谨慎的品牌会在苏州中心商场北区负一层开出江苏市场首家门店，无疑是对项目巨大客流和城市影响力的印证（如果说上海海纳百川，那苏州同样吸引着周边众多城市的消费者）。

时尚品牌13DE MARZO上海首店选址于安福路武康路交界处，成为这个有“时髦宇宙中心”之称的街角热门打卡高地之一；此后时隔2年才在新天地时尚一期开出上海的第二家门店。而在此之前，品牌就已经率先入驻到了苏州中心商场北区1层开出苏州首家门店，为楼层中部的服装零售业态注入全新活力——在传统国际时尚品牌有走弱趋势的当下，各大商场都在争夺更易获得消费者认可的市场新兴品牌，上海ifc引入山下有松、老铺黄金等品牌都是转向的佐证，苏州中心商场类似的策略彰显快速反应能力。

BASEMENT FG则是辣妹装大店品牌的代表之一，进驻到上海市场后在新乐路一栋历史建筑内开出大店，与前两者类似，是近年热门品牌选址策略的体现。品牌目前在项目南区2层开设有苏州市场唯一一间门店。

这些品牌布局于项目的不同区域，不同楼层，消费者可以目的性前往，也可以在全域中偶遇惊喜。

他们的共性在于，开店谨慎、相对稀缺，受到年轻消费者喜爱，深入街区，懂得营销。某种程度上与Aēsop伊索、LE LABO等选址策略类似，只是风格定位不同。

当我们说年轻人更爱走上街区时，多是基于上海市场街区商业已经足够成熟，有海量内容可供选择的对话语境，而对于类似苏州这样尚在发展中的新一线城市而言，苏州中心商场可以利用自身的超大体量和聚客能力把街区“搬进”商场，让客人同样能够感受到街区商业才有的各种时髦。

3、网红、时尚餐饮一波接一波

网红、时尚餐饮在一个城市选址时，客流大、客群年轻是重要指标，比如上海市场，美罗城、日月光等项目常受青睐并非偶然，苏州中心商场无疑两者兼具，因此成为这类品牌的热门选址地更是情理之中。

另一方面，时尚餐饮更新换代快，也易诞生网红，并非说网红不好，而是主流商场在当今高速发展的商业时代需要做到快速决策，适时引入具有活力和热度的品牌，已成为考验项目招商水准的判断维度之一。

在新兴市场，头部项目提供平台某种程度上也是对品牌的一种扶持。可能有人会说网红来得快去得快，但并非绝对，且不说老道的项目有较强的判断力，更重要的是只要保持对快节奏的适应能力，即使试错也会有足够的替代者跟进。

仅在今年，苏州中心商场在该领域引入了包括苏州首家LUNEURS月乐诗、WenTinG文汀半塘蛋糕、江苏首家cococean、纽约贝果博物馆苏州首家购物中心店、九十葉·抹茶专门店、CHARLIETOWN红茶公司等品牌。

他们虽然在本文中被归类到具有网红标签的类别，但实则都是经过市场检验的成熟品牌。

能感受到项目在尝鲜和稳妥中能够找到平衡点。

4、热门户外运动进一步扩容

我在近两年写大多数区域型一站式商业项目时，零售业态往往聚焦在以户外运动领衔的调整升级。而在苏州中心商场，这一趋势只能放到第4点来写，从侧面彰显出项目的“既大又全”，可讲的亮点足够丰富。

今年，项目引入的品牌绝对数量不算多，较为值得关注的是KAILAS凯乐石江苏首家旗舰店和BIRKENSTOCK勃肯江苏首店。

但有没有可能，比较“安静”的原因是项目早已占据了先发优势。

商场早在2021年就引入了lululemon、ARCTERYX始祖鸟、DESCENTE迪桑特三个当今占据市场头部的户外/运动品牌；On昂跑也在2023年伴随着南区二期的亮相而入驻，成为品牌的首批选址地之一。

此外，品类氛围更为集中的北区2层，先后引入了包括SALOMON萨洛蒙、Wilson威尔胜、HOKA、MAIA ACTIVE、Onitsuka Tiger鬼塚虎等众多炙手可热的运动品牌，要知道这些品牌在不少主流区域型一站式综合体中都是能在1层占位的。

目前阵容（还不包括传统运动品牌）如下图所示，已足够出色，相信未来进一步扩容完全是情理之中，商业能级可见一斑。

5、让品牌在苏州首店选址变得简单

个人不是很喜欢聊首店话题，因为牵涉到能级、稀缺性、期望值等众多因素，因此并非所有的首店都具含金量。

但我既然称苏州中心商场为“苏州商业之光”，其对于首店的吸引力和能级还是值得一提的，除了上文已经露出的多个话题品牌外，仅今年就引进了包括agete、American Vingtage、DIAMONDDAZZLE、Abercrombie & Fitch、RUANS阮仕珍珠等零售品牌苏州首店；以及桂满陇杭州小馆、松月楼、呛头家、胡集酒肆、意蓝京等餐饮品牌苏州首店……不胜枚举且大多是拿得出手的案例。

结合我对苏州市场各类项目的横向对比，有个比较有趣的个人感受——在苏州市场选址，若定位大众消费市场，选择首店几乎闭眼选苏州中心商场就行了（当然商场要不要则另当别论），不合适的话再去考虑其他项目。

另外在苏州中心商场设点，对业绩检验也有指导意义，即如果在这个项目的客流基数下产出还不理想，那得琢磨一下自身的大众市场匹配度问题。

写在最后

1、此次探班，我重温了一下7年前商场开业时绕场一周的“军训感”，虽然没有严丝合缝地逛到每一个细节，但依旧在场内走了2万多步，与7年前暴走3万步写完整探班相比，如今的苏州中心商场显然已经更为多元、丰富、立体。

其表现在2019年开发出了屋顶上的运动场，相关阅读：

两年后再到苏州中心商场探班随笔

2021年多了南区地下楼层，相关阅读：

苏州中心商场4周年，南区L1“美丽升级”

2023年南区二期亮相，相关阅读：

苏州中心商场二期探班，5周年后“羽翼丰满”

今年，甚至对西侧沿街界面也都进行了有意识地焕新升级，说无死角有点夸张，但确实已经尽可能做到面面俱到。

2、鉴于项目的超大体量以及上文提及的各种业态构成特色，苏州中心商场虽然归为一站式大体量购物中心，但实际上更像是“一个核心商圈商场+一个区域型一站式综合体+一个细分市场商场”的组合，在整个项目中，既有精品商业，又能遇见多元体验带来的惊喜，使其成为苏州商业的集大成呈现。

3、 苏州市场并非没有竞争，从7年经营来看，个人比较关注的已开业项目包括有：

仁恒仓街，绝对算得上是优质街区商业典范，为苏州尤其是老城区商业带来了高品质及多样化风貌，但从目前来看，与苏州中心商场并未产生竞争态势。

苏州SUONE·金地广场切入二次元细分市场找到了差异化竞争策略，但项目整体仍有待完善，相对而言同样主打二次元的星悦汇倒是与苏州中心商场形成了有机互补，为年轻消费者带来更多选择并形成客群增量。

龙湖旗下项目人气都还不错，作为区域型一站式商业代表各做门前生意，这与上海市场的同类项目异曲同工。

未来，势必和大家一样，会聚焦于苏州万象天地、苏州中環等新晋“入局者”。

个人认为苏州万象天地势必会成为助力城市更新的又一典范，提振老商圈焕新更是当务之急——我在从业时，还会去石路商圈市调，现在实在是没有去的动力，对城市商业整体发展而言并非好事。

苏州中環则在金鸡湖畔另一侧与苏州中心商场形成完美的呼应和错位关系，为奢侈品消费提供新一代商业空间的选择，共同打造苏州城市风貌和商业水准“名片”。

不过即使会有新的竞争，也需要看到苏州中心商场不仅掌握先发优势，积累了足够扎实的基础，更坐拥30万㎡独一档的超大体量足以带来全类型体验。个人并不认为项目的能级会被轻易撼动，而且多方共荣才是城市、市场、消费者更喜闻乐见的局面。

因此，于公于私，个人都更乐意看到苏州中心商场长期享有城市商业之光形象。

4、回到文头的出行路线，其实每次前往苏州，我都会想一个问题——这次就别再停苏州中心商场了吧。但翻阅项目社交媒体的动态，总会发现有新东西可看，加上凯德会员积分体系打通等政策，最终都选择了“妥协”，希望这个吸引力能够持续下去。

品牌定位能级只是评判商业维度的一面，能否获取本地以及更广域范围内消费者的好感，个人认为是项目能否代表城市面貌更重要的一面。

这也是为什么如果说上海市场，类似上海恒隆广场这样的顶级商场更多扮演的消费空间职能，而上海新天地等项目则更能体现出丰富的上海人文精神风貌。

这并非说苏州中心商场有“躺平”之嫌，7年历程的记录足以说明项目的“进取心”，个人始终认为在已经占据客群心智的情况下，循序渐进地提升，伴随客人的变迁与时代共同进步，某种程度上是苏州中心商场扮演好自身苏州商业形象代表最坚实的策略。