万科继续“瘦身”，今年已出售其在上海最赚钱的两大商业项目
每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤
从年初出售七宝万科广场50%股权到转让上海南翔印象城MEGA的48%股权，万科对大宗资产交易的动作大刀阔斧。
据天眼查，持有南翔印象城MEGA的上海星信曼企业管理有限公司，6月初股权比例发生了变化：深圳印力管理有限公司的股权比例从50%变更为2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED（怡园公司）的股权比例由50%变更为98%。
7月5日，印力集团方面对《每日经济新闻》记者表示，该笔交易是正常商业行为，暂无更多信息透露。
据每经记者观察，南翔印象城MEGA和七宝万科广场一直是万科在上海最赚钱的两大商业项目。2022年和2023年上半年（注：2023年年报未披露相关数据），七宝万科广场营业收入分别约4.1亿元和2.1亿元，在集团运营管理的前十大商业项目中排名第一；上海南翔印象城MEGA则在2022年创造了约3.3亿元业绩，排名第三，2023年上半年又升至第二名，营业收入约1.9亿元，出租率达到99%。
图源：万科财报
嘉定区政府官网显示，2023年南翔印象城MEGA总销售额突破46亿元，比2021年增长15％。
尽管目前印力集团方面尚未对外披露交易对价，但参照年初七宝万科广场的最终交易价23.83亿元，该宗交易总价值得期待。
镜鉴咨询创始人张宏伟对每经记者表示：“按照万科当前的节奏看，确实需要通过出售这两个物业去解决资金需求问题。出售股权其实和发行REITs一样，都代表了重资产的退出，但商业地产轻资产的运营管理，还是有稳定收益的。”
据《每日经济新闻》此前报道，2025年万科累计债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券，其中上半年一季度、下半年8-12月均有多只债券将集中到期。另外，万科明年5月还有一笔发行金额为4.23亿元、票面利率为3.15%的美元债到期，这意味着明年万科将有超过246亿元到期债务需要偿还。
不过，及时出售商业资产未必没有战略因素的考量。万科在年报中坦言，2023年以来，商业新开增速创新低，回归存量经营。全年全国新开商业增长率降至6.8%，创历史新低，其中存量改造占全年开业量的14%，行业进入存量竞争。
“即使不考虑公司资金承压，按照正常的市场周期，一个商业综合体运营6-8年后，基本走进了成熟阶段，而通常成熟的商业综合体租金很难再继续上涨。”张宏伟指出，“按照正常的商业运营操作，要么通过发行REITs来实现重资产退出，要么通过股权出售来退出。但目前的情况下租金很难提高，不如直接退出，一方面解决资金需求问题，另一方面轻资产本身仍然能够保证稳定收益。”
根据万科“一揽子瘦身计划”，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，其中包括要坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
当下选择处置大宗资产，在业内人士看来是个合适的时机。
“如果明年经济回暖没有达到预期，消费整体进一步走弱，届时资产未必能卖到现在的价格。这个时间点退出（重资产），我觉得是一个合理的选择。”张宏伟表示。
每日经济新闻
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