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郑州这个城市有三大未解之谜，其中有一个就是为什么发展最迅速、城镇化最快、产业密度、就业密度最高，富人最多的郑东新区，商业总是这么坎坷。

比如建筑面积26万㎡的丹尼斯七天地

比如建筑面积19万㎡的宝龙城市广场

……

如果在[富人区]郑东新区，选一个最大最失败、炮灰级别的商业，毫无疑问就是宝龙城市广场！

堪称一幅[王炸]打的无敌稀烂。

1、宝龙城市广场总建筑面积约25.6万平方米，涵盖购物、娱乐、餐饮、公寓等业态，是当时郑东新区起步区唯一大型商业项目；

2、宝龙城市广场2005年10月奠基，2006年7月启动建设，2007年11月首批主力店开业；2009年6月完成部分商业租赁签约，2010年4月至6月大商超市、苏宁电器等主力店相继开业 ；

3、宝龙城市广场的建设、发展完美的享受到了郑东新区的城镇化红利、发展红利、人口红利，原本的剧本就是郑东新区绝对的商业中心；

4、但宝龙城市广场2014年客流量达1200万人次后，从此一路走下坡路，租金回报率下滑、商户经营困难、商铺大量空置等等，一度感觉成为商业废墟；

坐在金矿上给自己干成乞丐，是宝龙城市广场商业打造最经典描述。

最近三年关于宝龙城市广场，大家的印象：

① 超高的空置率

② 商户经营苦难；

③ 补习班支撑；

④ 商场内破旧，墙体斑驳；

⑤ 漏水事件；

⑥ 商户矛盾；

⑦ 管理、运营能力万夫所指；

等等。

熙地港开业之后，商圈被转移，而今年郑东万象城开业，郑东新区消费力再次转移。宝龙城市广场空有土地、已泯然众人矣！

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但是最近两周周末，郑州宝龙城市广场的人气暴增，停车场好久没有这么多人！

核心是淘小胖郑东新区首店来了！

淘小胖这个名字大家听起来比较熟悉，没错，淘小胖就是和胖东来有千丝万缕的关系。

1、淘小胖超市由胖东来前总经理郭军涛创立，其商业模式借鉴了胖东来的服务理念和运营体系；

2、淘小胖是独立运营的品牌，并没有和胖东来有股权或业务关联；

3、郭军曾担任胖东来超市事业部大区经理和采购部总经理，2022年离职后创立淘小胖品牌，所以我们会在淘小胖超市看到很多胖东来的影子感觉；

4、核心是门店装修、商品陈列、服务细节、员工培训都相当程度借鉴或者学习了胖东来，所以经常去胖东来的朋友有种似曾相识的感觉；

淘小胖宝龙城市广场店整体面积是比较大的，这个相比于熙地港的鲜风超市，空间体验会好很多，也更舒适。

除此之外，就是自营商品的比例非常非常非常高！

目前还没法判断淘小胖自营商品的好坏，很多购买者也是初次接触。但是非常明显的是和同样是自营商品的胖东来相比，淘小胖的自营价格整体便宜了很多！

价格是王道！包括鸡蛋、面粉、大米、红枣、洗衣液、纸巾、爆炸盐等等都比较有市场竞争力。

所以一定程度上淘小胖有点下沉市场，平替的意思！

另外一个直观感受是[熟食区]的占比也是比较高的，和盒马的餐饮场景有点相似，但是区域面积非常大！

整体看下来，和现在郑东新区大家经常去的熙地港鲜风超市还是有明显的错位的！

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淘小胖宝龙城市广场店的火爆，是一时火爆还是持续火爆，现在还没法下结论。

1、开业初期的热门现象顺利成章；

2、板块内过去一直没有特别好的超市，等于地缘客户购买需求过去也没有得到有效的满足；

3、[胖东来]现象的流量导入；

4、宝龙广场叠加超市宣传，巨大的昭示性；

5、郑东新区一直缺乏比较好逛的超市，哪怕是郑东万象城，超市的体验感也没有那么好；

这几点决定了淘小胖超市的开业火爆，后期还需要运营、服务、商品陈列的持续调整，更加适合郑东新区的消费需求！

目前在当下这个时间节点，淘小胖和宝龙城市广场是互相反哺的，宝龙城市广场的的位置和面积，给到了淘小胖更多的空间，淘小胖给宝龙城市广场引来了更多、更大的客流！

但是回顾宝龙城市广场的辉煌到没落，几个根本性的问题始终没有得到解决：

1、产权分割出售；

2、商业规划为了卖铺、而不是运营商业；

3、物业自持比例过低；

4、业态布局混乱、动线差；

5、霸王、暴力式运营、典型没头脑；

6、经营权、产权分离、信任崩塌；

7、设施严重老化；

所以淘小胖带来的人流（不确定持续多久），宝龙怎么跟进经营、良性循环是一个非常大的课题！

宝龙城市广场最大的底牌只剩位置了，但是东区的商业环境在这两年有巨大的变化，郑东万象城开业之后，高铁商圈的搭建，以及明年真正胖东来郑州首店也会开业，市场竞争更加的残酷！

也不会给宝龙城市广场太多时间了！

这个群里我们只发真正低价的房子，不发虚假房源、不发价格虚低的。